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Steuerindizierte Kaufpreiseffekte bei Verkauf von Anteilen grundbesitzhaltender Kapitalgesellschaften („Share-Deal“)

Oftmals wird nicht allein der Grundbesitz veräußert („Asset-Deal“), sondern es werden Anteile der grundbesitzhaltenden Gesellschaft verkauft ("Share-Deal“). Im Rahmen der Ermittlung eines angemessenen Anteilskaufpreises sind dabei verschiedene steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.

Generelle steuerliche Aspekte des Share-Deals

Der Veräußerer hat beim „Share-Deal“ den Vorteil, dass ein Gewinn aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile nach § 3 Nr. 40 b) EStG (40% steuerfrei) oder nach § 8b (II) KStG (95% steuerfrei) begünstigt ist.

Für den Erwerber hat der „Share-Deal“ den Vorteil, dass der Grundstückserwerb unter gewissen Umständen grunderwerbsteuerneutral gestaltet werden kann. Der Erwerber hat somit einen Vorteil im Vergleich zum „Asset-Deal“, der stets grunderwerbsteuerpflichtig ist.

Des Weiteren gehen beim Erwerb im „Share-Deal“ die in der zu übertragenden Gesellschaft vorhanden Steuerlatenzen auf den Käufer über. Hieraus können zukünftige Steuerbelastungen oder Steuerentlastungen entstehen. Im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen sollten auch diese Steuerlatenzen erkannt und genutzt werden.

Passive Steuerlatenzen

Passive Steuerlatenzen bilden eine zukünftige Steuerbelastung ab, insbesondere aufgrund der stillen Reserven des Grundbesitzes. Wird der Grundbesitz im „Share-Deal“ veräußert, gehen die in der Kapitalgesellschaft gebundenen passiven Steuerlatenzen auf den Erwerber über, da es im Rahmen der Veräußerung des Grundbesitzes im „Share-Deal“ nicht zu einer Aufdeckung von stillen Reserven innerhalb der Kapitalgesellschaft kommt. Statt einer Veräußerung des Grundbesitzes erfolgt eine steuerbegünstige Veräußerung der Gesellschaftsanteile. Ein Erwerber wird daher argumentieren, dass diese zukünftige Steuerbelastung kaufpreismindernd zu berücksichtigen sei. Dem könnte ein Veräußerer gegebenenfalls aktive Steuerlatenzen aus Verlustvorträgen entgegenhalten.

Aktive Steuerlatenzen

Aktive Steuerlatenzen bilden zukünftige Steuerersparnispotenziale der zu übertragenden Gesellschaft ab, welche zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits verursacht wurden. Sie stellen daher grundsätzlich einen kaufpreiserhöhenden Vermögenswert dar. Allerdings ist zu prüfen, ob die aktiven Steuerlatenzen auch werthaltig sind. Diese Frage wird man oft im Zusammenhang mit steuerlichen Verlustvorträgen diskutieren. Grundsätzlich gehen zwar Verlustvorträge bei Verkauf von mehr als 50% der Kapitalgesellschaftsanteile nach § 8c (1) S. 1 KStG unter, oftmals reichen aber die in dem Grundbesitz vorhanden stillen Reserven aus, um einen Erhalt der Verlustvorträge in voller Höhe aufgrund der sog. Stillen-Reserven-Klausel (§ 8c (1) S. 5 ff. KStG) zu erreichen. Auch können Verlustvorträge unter Umständen nach § 8d KStG weiterhin nutzbar bleiben.

Sofern die Verlustvorträge erhalten bleiben, können diese zu einer zukünftigen Steuerersparnis der zu übertragenden Gesellschaft führen. Diese Steuerersparnis tritt jedoch nur ein, wenn die Gesellschaft zukünftig auch steuerliche Gewinne erzielen wird, mit denen die Verlustvorträge verrechnet werden können. Bei grundbesitzhaltenden Gesellschaften werden jedoch oftmals erst bei Verkauf des Grundbesitzes im „Asset Deal“ Gewinne erzielt und nicht aus der laufenden Vermietung. In diesen Fällen ist zu beachten, dass bei (Weiter-)Verkauf des Grundbesitzes im „Asset-Deal“ unter Umständen die sogenannte Mindestbesteuerung Anwendung findet, so dass die Verlustvorträge unter Umständen nicht unbegrenzt genutzt werden können. Sofern der Erwerber plant den Grundbesitz im „Share-Deal“ zu veräußern, kann er die Verlustvorträge unter Umständen gar nicht nutzen. Ein potentieller Erwerber könnte auf Grundlage dieser Argumentation vertreten, die aktiven Steuerlatenzen nicht oder nur zum Teil kaufpreiserhöhend zu berücksichtigen. Ein Veräußerer wiederum könnte dem entgegenhalten, dass die Mindestbesteuerung unter Umständen gar nicht anwendbar ist bzw. bei Verkauf des Objekts des Erwerbers im „Share-Deal“ das zukünftige Steuerersparnis auf einen neuen Anteilseigner übertragen wird und somit erneut kaufpreiserhöhend berücksichtigt werden kann.

Gewerbesteuer

Grundbesitzhaltende Kapitalgesellschaften werden oftmals die sog. erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen können. In dem Fall fällt also keine Gewerbesteuer auf Ebene der grundbesitzhaltenden Gesellschaft an. Bei Ermittlung der oben genannten Steuerlatenzen sollte daher geprüft werden, ob latente Gewerbesteuern berücksichtigt werden können. Allerdings sollte beachtet werden, dass der Ansatz der erweiterten Grundstückskürzung der grundbesitzhaltenden Gesellschaft unter Umständen bei Verkauf des Grundbesitzes des Erwerbers im Asset-Deal nicht möglich ist bzw. der Erwerber aufgrund seiner Planung diese zukünftig nicht nutzen kann.

Fazit

Die steuerlichen Aspekte bei Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises bei Erwerb eines Grundstückes im „Share-Deal“ sind vielfältig. In welcher Höhe steuerliche Aspekte den Kaufpreis beeinflussen hängt insbesondere von ungewissen Ereignissen in der Zukunft ab, so dass hieraus ein entsprechender Verhandlungsspielraum resultiert. Potentiellen Veräußerern/Erwerbern ist daher zu empfehlen, sich bereits vor Beginn von Kaufpreisverhandlungen einen genauen Überblick zu verschaffen, welche steuerlichen Aspekte, in welcher Höhe den Kaufpreis beeinflussen könnten.

Jens Ledermann

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Steuerrecht Steuerrecht Kaufpreiseffekte Share Deals

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