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Kaufrecht/Transaktionen: Unzutreffende Angaben in Maklerexposé, Anforderungen an sachmängelbegründende Eigenschaft einer gebrauchten Immobilie

Bundesgerichtshof, Urteile vom 19. Januar und 9. Februar 2018 – V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 und V ZR 247/16, NJW 2018, 1954

Sachverhalte

Die Klägerin erwarb mit Kaufvertragsurkunde aus dem Jahr 2013 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Im Vertrag fand sich die übliche Haftungsausschlussklausel für Mängel. Im Verkaufsexposé
des Maklers hieß es:

„(…) Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 - 2007 komplett saniert. D. h. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand (…), Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Tatsächlich erwies sich der Keller als feucht, was die Beklagten übertüncht hatten. (Dieser Fall wird nachstehend „Makler-Fall“ genannt.)

Im anderen Fall (nachstehend „Bauernhof-Fall“ genannt) hatten die Verkäufer in einem Internetangebot das Objekt als „Luxusimmobile“ angepriesen, das „nach neuestem Stand renoviert worden“ sei. Der Kläger erwarb 2012 unter Mängel-Haftungsausschluss den 300 Jahre alten Bauernhof mit zwei Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren und stellte dann aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit und Schimmel im Erdgeschoss des Wohnhauses und der Anbauten fest, die ein Sachverständiger auf fehlende Horizontalsperren zurückführte. Den für eine Instandsetzung eingeschätzten Betrag von knapp EUR 80.000 verlangte der Kläger als Schadensersatz.

Entscheidungen

Das erstinstanzliche Landgericht gab im Makler-Fall der Klage auf Rückabwicklung und Schadensersatz, der sich auf die Kosten und Nebenkosten des Kaufes in Höhe von knapp EUR 130.000 belief, statt. Das Berufungsgericht verneinte hingegen einen Anspruch auf Rückabwicklung wegen eines Mangels. Die Feuchtigkeit im Keller sei kein Mangel, denn der Sachverständige habe festgestellt, dass sich der Keller technisch in einem Zustand befinde, der dem zur Zeit seiner Errichtung entspreche. Ein Mangel sei auch nicht wegen Verstoßes gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen, denn ein besonderer Zustand des Kellers sei im Kaufvertrag nicht vereinbart und die Angabe im Maklerexposé sei nicht beurkundet worden. Die Klägerin könne aber einen Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung geltend machen, weil die Verkäufer die feuchten Kellerwände mit einem Anstrich kaschiert hätten. Sie könne aber nur Ersatz des Vertrauensschadens verlangen, also die Differenz zwischen Kaufpreis und Wert mit unzureichenden Horizontalsperren. Das waren nach Schätzung des Gerichts gerade einmal EUR 20.000.

Im Bauernhof-Fall war die Klage in der ersten Instanz und in der Berufung erfolglos. Das Berufungsgericht nahm an, dass ein Anspruch nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gestützt werden könne, denn eine Freiheit des Gebäudes von Feuchtigkeit sei nicht vereinbart worden.

Der BGH folgte den Entscheidungen in beiden Fällen nicht und zeigt, wie derartige Kaufsachverhalte in das kaufrechtliche System der gesetzlichen Beschaffenheitsvorgaben einzuordnen sind.

Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer die Kaufsache frei von Mängeln zu verschaffen. Diese Regelung wird indes bei gebrauchten Gegenständen stets durch einen zulässigen Haftungsausschluss nach § 444 BGB abbedungen, der danach nur dann nicht greift, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, also eine offenbarungspflichtige Angabe dem Käufer bewusst nicht macht und so dessen Informationsdefizit bei einen kaufrelevanten Umstand herbeiführt.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 434 BGB ist die Sache frei von Mängeln, wenn:

  • sie eine vereinbarte Beschaffenheit aufweist;
  • bei mangelnder Vereinbarung über eine Beschaffenheit;
  • sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet;
  • sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, wie sie bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Zu dieser Regelung gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen, insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel kennt, § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB. Haftet der Verkäufer für einen Mangel, kommen Nachbesserungsanspruch, Minderung, Rücktritt und Schadensersatzansprüche in Betracht.

Daneben kann ein Vertragspartner auch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung haften, etwa wegen Verstoßes gegen Aufklärungspflichten.

Im Makler-Fall schied für die Frage eines Mangels eine Beschaffenheitsvereinbarung aus. Dass der Keller trocken sei, habe keinen Eingang in den notariellen Vertrag gefunden. Auch weise das Gebäude eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen gleicher Art üblich seien und die ein Käufer nach der Art der Sache erwarten dürfe, denn bei seiner Errichtung gehörten Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik. Aber zur Beschaffenheit gehörten auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählten auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied mache, ob es der Verkäufer oder der Makler gefertigt habe. Da sich im Exposé die Angabe fand, der Keller sei trocken, durfte die Käuferin dies erwarten. Es sei nicht maßgeblich, ob diese Angabe Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden habe, weil es sich um eine gesetzliche Regelung der Beschaffenheit handelt (vgl. hierzu BGH NJW 2017, 150, wo angenommen wurde, dass bei einer vom Verkäufer vorvertraglich gemachten Angabe, die nicht im notariellen Kaufvertrag erwähnt ist, im Wege der Auslegung anzunehmen ist, dass sie nicht als Beschaffenheit vereinbart ist, weil die Parteien ansonsten einen formnichtigen Vertrag geschlossen hätten). Es sei auch nicht festgestellt, dass der Verkäufer diese Angaben nicht gekannt habe. Nach alledem liege ein Mangel durch Fehlen einer Beschaffenheit vor. Jedenfalls habe die Klägerin einen Anspruch auf Rückabwicklung als Schadensersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten in Form der arglistigen Täuschung durch Verschweigen, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB. Dem stünden die grundsätzlich vorrangigen kaufrechtlichen Regelungen nicht entgegen.

Im Bauernhof-Fall ist der BGH der Ansicht, ein Sachmangel könne nicht allein damit verneint werden, dass das Alter des Kellers keine wirksame Horizontalsperre und Freiheit von Feuchtigkeit erwarten lasse. Denn vorliegend gehe es um die Wohnräume im Erdgeschoss. Hierfür könne ein Käufer schon per se erwarten, dass sie trocken seien, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Überdies gehörten zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. So habe nun das Berufungsgericht aufzuklären, ob der Kläger, vor dem Hintergrund der Internetangabe erwarten durfte, dass die Wohnräume im Erdgeschoss ausreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit gesichert waren. Für eine Sollbeschaffenheit, die sich aus öffentlichen Angaben eines Käufers ergeben, komme es als gesetzliche Vorgabe auch nicht darauf an, ob sie im beurkundeten Kaufvertrag erwähnt wurden. Der Verkäufer hafte bei Verkauf einer gebrauchten Immobilie nicht für einen Mangel, wenn ein Haftungsausschluss vereinbart sei, jedoch für das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit. Es komme deshalb hier darauf an, ob die Feuchtigkeitsbereiche, die den Verkäufern bekannt waren, bei ihnen den Schluss auf eine unzureichende Horizontalsperre hervorriefen und von daher eine Aufklärungspflicht der Verkäufer bestand. Aber auch, wenn dieser Schluss nicht gezogen worden sei, sei auch hier eine arglistige Täuschung durch Unterlassen einer Aufklärung möglich. Und selbst, wenn ein Sachmangel nicht anzunehmen sei, komme ein Anspruch aus vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung wegen Verschweigens der Feuchtigkeit aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB in Betracht.

Konsequenzen für die Praxis

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie ist mit mangelnder Vereinbarung von Beschaffenheiten der Kaufsache und dem üblichen Haftungsausschluss für Mängel nicht auf der sicheren Seite. Zum einen gibt es die gesetzlichen Sollbeschaffenheiten, die sich etwa auch aus öffentlichen Äußerungen, insbesondere von Hilfspersonen wie Maklern, ergeben, für deren Ausbleiben er haftet, wie auch die Beschaffenheit aus berechtigtem Käufererwarten (sog. unbemerkte Beschaffenheitsvereinbarungen). Zum anderen – im Falle des Verschweigens von negativen Umständen um die Immobilie – noch das Institut des Verletzens vorvertraglicher Aufklärungspflichten, aus dem sich ein Schadensersatzanspruch, der auch auf Rückabwicklung geht, ergeben kann.

Praxistipp

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie muss, um eine Haftung bei Mängeln zu vermeiden, mehr tun und unterlassen als in der Kaufurkunde nur den üblichen Haftungsausschluss zu regeln und keine Beschaffenheiten ausdrücklich zu vereinbaren. Dabei hat er den Ausschluss einer gesetzlich wirkenden Beschaffenheit nur insoweit durch Unterlassen in der Hand, wie es um öffentliche Äußerungen durch ihn oder seine Gehilfen geht. Hier muss er im Vorfeld kontrollierend vorgehen, indem er, am besten in schriftlichen Aufträgen, mit Gehilfen wie Maklern festhält, was über die Immobilie veröffentlicht werden darf und Exposés am besten nur nach vorheriger Durchsicht auf möglichst wenige und zutreffende positive Angaben reduziert. Während ein Makler Werbung betreiben will, muss ein Verkäufer sachlich bleiben und u. U. aufklären. Notfalls muss eine kritische Aussage spätestens bei der Beurkundung des Grundstückskaufes – mit dem Risiko, dass der Käufer vom Kauf ablässt oder den Kaufpreis herabzusetzen verlangt – in der Urkunde berichtigt werden. Abseits von öffentlichen Äußerungen in Internetangeboten und Exposés muss im Übrigen wegen der sonstigen gesetzlichen Beschaffenheiten hinterfragt werden, was ein typischer Käufer nach dem vertraglichen Verwendungszweck und der Art des Grundstücks erwarten darf und welche Sachverhalte vorliegen, aus denen sich etwa Umstände ergeben können, die diesen berechtigten Erwartungen zuwiderlaufen. Solche Umstände müssen – am besten zum Beweis auch in der Kaufvertragsurkunde – offenbart werden, um den Umfang berechtigter Erwartung zu vermindern („… und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.“) oder gar den Käufer nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB bösgläubig zu machen. Daneben droht noch, dass den Verkäufer im Falle des Verschweigens kaufrelevanter Umstände ein Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung auf Schadensersatz, der auf Rückabwicklung gehen kann, trifft. Diese lässt sich nur durch sorgfältige Aufklärung des Käufers über das, was der Käufer an Aufklärung erwartet, vermeiden.

Wenn Sie Fragen zu dieser Thematik haben, wenden Sie sich gerne an Robin Maletz.

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