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Die Auswirkungen des Coronavirus auf das Immobilienwirtschaftsrecht

1. COVID-19-Pandemie in der Bundesrepublik Deutschland

Das Thema „Coronavirus“ bzw. „COVID-19-Pandemie“ (nachfolgend Covid-19-Pandemie) hat im Immobilienrecht erhebliche Beachtung gefunden.

Aufgrund der Covid-19-Pandemie und dessen Folgen wurde in Deutschland zunächst ein Corona-Lockdown verhängt und im Anschluss die sogenannte „Bundes-Notbremse“ beschlossen. Die Bundes-Notbremse, die am 23. April 2021 in Kraft getreten ist, hat das Infektionsschutzgesetz in Deutschland geändert. Die Regelung zur Bundes-Notbremse sieht vor, dass, sobald ein Landkreis oder eine kreisfreie Stadt in Deutschland an drei aufeinander folgenden Tagen eine Inzidenz von 100 überschreiten, in diesen ab dem übernächsten Tag zusätzliche, bundeseinheitliche Maßnahmen gelten. Zu den Einschränkungen des Corona-Lockdowns sowie der Bundes-Notbremse zählen u. a. die Schließung von Gastronomie, des Gastgewerbes, von Freizeit- und Kultureinrichtungen und von Einzelhandelsgeschäften mit Ausnahme von Geschäften des täglichen Bedarfs, wie etwa Supermärkten, Drogerien oder Apotheken.

Eine der ersten Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit den Folgen der Covid-19-Pandemie intensiv diskutiert wurde, betraf die Auswirkungen der behördlich angeordneten Betriebsschließungen auf Gewerbemietverträge (nachfolgend coronabedingte Schließungsanordnungen). Denn fast alle gewerblichen Mietverhältnisse sind von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie betroffen. Angesichts der zunehmenden Zahl von coronabedingten Schließungsanordnungen bestehen Unsicherheiten bedingt durch die in Folge der Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Pflichten, wie etwa der Reduzierung oder Einstellung von Mietzahlungen, entstehenden Forderungen.

Mittlerweile sind viele Urteile im Zusammenhang mit coronabedingten Schließungsanordnungen in der Covid-19-Pandemie ergangen, sodass sich teilweise auch eine gefestigte Rechtsprechung herausbilden konnte. An einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) fehlt es jedoch bisher. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Regelungen zum Gewerbemietrecht (vgl. Ziff. 3), zur aktuellen Rechtsprechung zu Gewerbemietverhältnissen während der Covid-19-Pandemie (vgl. Ziff. 4) sowie zu unseren rechtlichen Beratungsleistungen (vgl. Ziff. 5).

2. Zusammenfassung

Die Covid-19-Pandemie führt zu großen Herausforderungen, insbesondere für Gewerbemieter, die aufgrund einer coronabedingten Schließungsanordnung spätestens seit dem geltenden Lockdown ihren Geschäftsbetrieb schließen oder einschränken mussten. Nach bisherig überwiegender Rechtsprechung stehen dem Gewerbemieter weder ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB, noch ein Recht zur Mietreduzierung aufgrund einer Unmöglichkeit nach § 275 BGB zu. Mit Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) i. V. m. § 313 BGB zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen wird jedoch eine vertragliche Anpassung über das Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Mit der Neuregelung wird eine Vermutung aufgestellt, dass die Covid-19-Pandemie bzw. coronabedingte Maßnahmen zu einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage führen. Damit ist jedoch noch keine Aussage darüber getroffen, ob die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen. Der Gewerbemieter ist verpflichtet darzulegen und im Streitfall auch zu beweisen, dass die Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen und ein Anspruch auf Vertragsanpassung vorliegt. Das maßgebliche Kriterium für die Anpassung des Vertrages ist die Zumutbarkeit. Um dieses Tatbestandmerkmal festzustellen, ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich. Anzustreben ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein optimaler Interessenausgleich bei einer möglichst geringen Herabsetzung oder Anhebung einer Verbindlichkeit.

Da es bisher noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu diesem Thema gibt und die bisherigen Gerichte uneinheitlich entschieden haben, besteht für die Gewerbemieter bei Einbehalt der Miete während der coronabedingten Schließungsanordnungen weiterhin das Risiko, auf Zahlung verklagt zu werden und bei vermieterfreundlichen Urteilen zur Zahlung verurteilt zu werden. Ebenfalls besteht für Vermieter das Risiko, die Zahlungsklage bei mieterfreundlichen Urteilen zu verlieren. Wir raten unseren Mandanten in diesem Fall primär eine einvernehmliche Lösung zu finden und Nachträge, Stundungsvereinbarungen oder Ratenzahlungsvereinbarungen zu schließen.

3. Covid-19-Pandemie und ihre Folgen für Gewerbemietverhältnisse

Immer mehr Vermieter von Gewerbeimmobilien werden dem Verlangen von Gewerbemietern nach einer Mietreduzierung aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen ausgesetzt, weil die Mieter mit Umsatzeinbußen aufgrund der Covid-19-Pandemie zu kämpfen haben. Es besteht Rechtsunsicherheit bei vielen Gewerbemietern trotz gesetzlicher Regelungen und Pflichten zur Mietzahlung. Insofern gehen viele Gewerbemieter davon aus, es bestehe das Recht, die Miete für den Zeitraum der coronabedingten Schließungsanordnung zu reduzieren oder sogar ganz einzubehalten.

Eine Reduzierung der Miete im Falle von coronabedingten Schließungsanordnungen ist jedoch weder gesetzlich geregelt noch von den deutschen Gerichten bisher so entschieden worden. Die überwiegende Anzahl der mit Corona-Fällen befassten deutschen Gerichte entschied jedoch zumeist, dass Gewerbemietern nach den allgemeinen und mietrechtlichen Gewährleistungs- und Gestaltungsrechten während des Corona-Lockdowns grundsätzlich weder ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB zusteht (vgl. Ziff. 3.1) noch, dass Unmöglichkeit nach § 275 BGB vorliegt (vgl. Ziff. 3.2). In der Rechtsprechung kristallisierte sich jedoch heraus, dass Gewerbemieter wegen coronabedingten Schließungsanordnungen lediglich in Ausnahmefällen eine Anpassung des Mietvertrags („Vertragsanpassung“) nach § 313 Abs. 1 BGB verlangen können. Zudem erging eine neue gesetzliche Regelung (Art. 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB), die eine gesetzliche Vermutung beinhaltet, dass der Corona-Lockdown und die coronabedingten Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darstellen (vgl. Ziff. 3.3). Die jeweiligen gerichtlichen Entscheidungen werden in Ziff. 4 dieses Beitrags vorgestellt. Hierzu im Einzelnen:

3.1 Mietminderungsrecht § 536 BGB

Das Mietminderungsrecht ist in § 536 BGB geregelt. Nach § 536 Abs. 1 BGB kann die Miete grundsätzlich dann gemindert werden, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt oder nicht mehr möglich ist. Nach überwiegender Auffassung deutscher Gerichte stellt die coronabedingte Schließungsanordnung jedoch keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar und begründet kein Mietminderungsrecht.

Hierzu wird als Begründung ausgeführt, dass zwar auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen – wie die coronabedingte Schließungsanordnung – zu einem Mangel führen können. Vorausgesetzt wird nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09) hierfür aber, dass die Beschränkungen des Mietobjekts ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters.

Das hoheitliche Einschreiten bzw. die Untersagung beschränkt grundsätzlich nicht die Nutzung der Mietsache, ihre Lage oder Beschaffenheit, sondern die Art des Geschäftsbetriebs des Gewerbemieters. Folglich ist der Gewerberaum als Mietobjekt nach Auffassung der überwiegenden Rechtsprechung auch während der coronabedingten Schließung zur Nutzung geeignet. Das Verwendungsrisiko trägt auch nach Ansicht des BGH der Gewerbemieter. Ein Mieter muss damit rechnen, dass es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung seines Gewerbebetriebs kommen kann und sich dadurch seine Gewinnerwartung nicht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09).

3.2 Unmöglichkeit § 275 BGB

Zahlreiche Gewerbemieter brachten zudem als Begründung zur Mietreduzierung gegenüber ihren Vermietern vor, dass aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen eine Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB vorliege.

§ 275 BGB regelt die Unmöglichkeit. Diese tritt allerdings nicht bereits mit der Erschwerung der Erbringung der Leistung, sondern erst dann ein, wenn dem Vermieter die Leistungserbringung unmöglich wird. Vor diesem Hintergrund müsste also die geschuldete Überlassung des Gebrauchs an dem Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck ganz oder teilweise unmöglich sein. Würde man annehmen, dass die coronabedingten Schließungsanordnungen zu einer objektiv rechtlichen Unmöglichkeit der Nutzung des Gewerberaums gemäß § 275 Abs. 1 BGB führen, dann wäre der Gewerberaummieter infolgedessen im Wege des konditionalen Synallagma aus § 326 Abs. 1 S. 1 HS 1 BGB nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Nach überwiegender Auffassung deutscher Gerichte wurde das Vorliegen einer Unmöglichkeit nach § 275 BGB mit der Begründung abgelehnt, dass eine coronabedingte Schließung der Geschäftsräume ausschließlich die Nutzungstätigkeit des Gewerberaummieters betreffe, nicht dagegen verändere sie die Gebrauchsverschaffungspflicht des Vermieters. Indem der Vermieter dem Gewerberaummieter das Mietobjekt in gebrauchstauglichem Zustand bereitstellt, erbringt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Der Umstand, dass die Nutzung für den Gewerberaummieter nicht wie von ihm beabsichtigt möglich ist, liegt nicht am Gewerberaum selbst. Ein Entfall der Gegenleistungspflicht der Mietzahlung ist mit der Unmöglichkeit nach § 275 BGB nicht begründet.

3.3 Störung der Geschäftsgrundlage § 313 BGB, Neuregelung Art. 240 § 7 EGBGB

Schließlich beschäftigen sich die deutschen Gerichte vermehrt mit der „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB. Die bisher ergangene Rechtsprechung zur Anpassung der Mietzahlungsverpflichtung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage bei coronabedingten Schließungsanordnungen und Einnahmeausfällen ist ebenso wie die dazu veröffentlichte Aufsatzliteratur nicht einheitlich.

Während einzelne vermieterfreundliche Urteile der Landgerichte, die einen Anspruch des Gewerbemieters auf Mietanpassung abgelehnt haben, zu Beginn des Jahres 2020 ergingen, haben inzwischen mehrere Landgerichte und Oberlandesgerichte Ende 2020 und zu Beginn 2021 einen Anspruch des Gewerbemieters auf Mietanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage bejaht.

Aufgrund einer Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB i. V. m. § 313 BGB wurde eine gesetzliche Vermutung dahingehend verankert, dass coronabedingte Schließungsanordnungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führen und damit den Anwendungsbereich für eine „Vertragsanpassung“ eröffnen. Im Rahmen der Vertragsanpassung ist dennoch weiterhin eine Interessenabwägung erforderlich. Es kommt konkret auf den Einzelfall an, ob die Voraussetzungen für eine Reduzierung der Miete vorliegen. Eine automatische Mietreduzierung tritt dagegen nicht ein. Hierzu im Einzelnen:

a) § 313 BGB

Eine vom Grundsatz pacta sunt servanda abweichende Regelung stellen die Grund-sätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB dar. Vorausgesetzt wird, dass:

  • Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben (reales Element),
  • die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten (hypothetisches Element) und
  • einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (normatives Element).

Die vorstehend genannten Umstände müssen sich damit nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Dabei sind gerade Umstände maßgeblich, die die Vertragsgrundlage darstellen, aber nicht Vertragsinhalt geworden sind. Die Rechtsfolge des § 313 BGB ist zunächst eine Vertragsanpassung, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ist eine Vertragsanpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten bzw. kündigen (vgl. Ziff. 3.4).

b) Art. 240 § 7 EGBGB – Gesetzliche Vermutung

Vor Inkrafttreten der Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB waren die Gerichte unterschiedlicher Auffassung, ob die Covid-19-Pandemie und ihre Folgen – insbesondere die behördlichen Schließungsanordnungen und der Ausfall der Umsätze – als Störung der Geschäftsgrundlage anzusehen sind. Mit der Neuregelung wurde sodann eine sogenannte „Vermutungsregelung“ für das reale Element aufgestellt. Hierzu im Einzelnen:

(i) Die Neuregelung

Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber die Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB zur Behandlung von Gewerbemietverhältnissen bei coronabedingten Schließungsanordnungen eingeführt. Die Anwendbarkeit der neuen Vorschrift ist beschränkt auf Mieter von Grundstücken oder Räumen, die keine Wohnräume sind, aber infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind/waren. Die Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB legt nunmehr fest, dass in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage an­wendbar sind.

(ii) Vermutungsregelung

Dies geschieht durch die „Vermutungsregelung“. Die Vermutung gilt nur für das reale Element aus § 313 BGB und ist widerleglich. Das bedeutet konkret, es wird nun vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwer­wiegend verändert hat.

Das hat allerdings keine automatische Mietreduzierung und kein automatisches Recht des Mieters, die Miete einzubehalten, zur Folge. Darüber hinaus entfällt die Vermutung etwa in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlos­sen wurde, in der eine Ausbreitung der Covid-19-Pandemie bereits absehbar war. Damit sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern beziehungsweise Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden.

Die Vermutung gilt allerdings nur für das sogenannte reale Element und nicht für die weiteren Merkmale des § 313 Abs. 1 BGB. Liegen die Voraussetzungen der Vermutungsregelung vor, so kann angenommen werden, dass die realen Grundlagen des Mietvertrags sich schwerwiegend verändert haben. Dennoch muss der Mieter die weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllen, da diese von der Neuregelung unberührt bleiben. Das hypothetische und das normative Element hat der Gewerbemieter weiterhin darzulegen und im Streitfall zu beweisen.

Im Rahmen des normativen Elements muss daher auch künftig geprüft werden, ob es für den Mieter im konkreten Einzelfall wirtschaftlich zumutbar ist, am unveränderten Vertrag festzuhalten und die Miete in voller Höhe zu begleichen. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. So hat eine Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere der Vor- und Nachteile, zu erfolgen. Relevant kann dabei sein, wie lange der Mietvertrag bereits besteht und ob in den letzten Jahren die Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Zudem sind mögliche öffentliche oder sonstige Zuschüsse zu berücksichtigen sowie ersparte Aufwendungen, wie beispielsweise Kurzarbeitergeld oder Kompensationen, beispielsweise durch den Online-Handel.

c) Abwägung der Umstände im Einzelfall

Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Denn grundsätzlich können nur diejenigen Rechtsfolgen begehrt werden, die die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringen. Eine Überkompensation wird folglich nicht gewährt. Möglich sind auch etwa Stundungsvereinbarungen, Ratenzahlungsvereinbarungen, Aufhebungsvereinbarungen sowie die Reduzierungen von Mietflächen etc.

Im Rahmen einer umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls ist sodann zu entscheiden, ob eine Anpassung der Miete im konkreten Fall geboten ist. Maßgebliche Faktoren der Abwägung sind unter anderem:

  • die Zumutbarkeit der vollen Mietzahlung für den Gewerbemieter unter Berücksichtigung seiner Rücklagen,
  • die Zumutbarkeit der Kürzung der Miete für den Vermieter,
  • Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
  • die konkrete wirtschaftliche Situation beider Parteien,
  • der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen des Gewerbemieters,
  • sowie die Höhe und der Zeitpunkt staatlicher, finanzieller Hilfen.

d) Existenzgefährdung und Darlegungspflicht des Gewerbemieters

Eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB ist im Rahmen der oben vorstehend genannten Interessenabwägung dann anzunehmen, wenn die vollständige Zahlung die Existenz des Gewerbemieters entweder vernichten oder so schwerwiegend beeinträchtigen würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine Vertragsanpassung erforderlich sei.

Die Begründung der Existenzgefährdung hat der Gewerbemieter – so etwa nach Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Februar 2011, 7 U 109/20) - sodann im Einzelnen darzulegen. Relevant hierfür ist:

  • in welcher Höhe die Umsätze zurückgegangen sind,
  • welche geschäftlichen Kompensationen ihr z.B. durch Online-Handel möglich gewesen sind,
  • in welcher Höhe der Gewerbemieter staatliche Hilfen in Anspruch genommen hat,
  • welche Aufwendungen durch Kurzarbeit oder durch reduzierten Wareneinkauf eingespart wurden sowie,
  • ob Rücklagen gebildet wurden.

Zudem muss der Mieter auch aussagekräftige Unterlagen vorlegen. Zu nennen wären hier insbesondere:

  • betriebswirtschaftliche Auswertungen,
  • Steuerbescheide,
  • Umsatzbögen,
  • Steuererklärungen,
  • Gewinn- und Verlustrechnungen,
  • Bilanzen,
  • Wareneingangsbücher,
  • Unterlagen über die Beantragung und Gewährung staatlicher Hilfen (Zuschüsse).

Nach der Entscheidung eines anderen Gerichts, etwa des Kammergerichts Berlin (KG Berlin,

Urteil v. 1. April 2021, 8 U 1099/20) muss eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten dagegen nicht positiv festgestellt werden. Vielmehr sei die Existenzbedrohung bereits dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger dauert.

3.4 Kündigung

Wenn eine Vertragsanpassung nicht möglich ist, sieht § 313 BGB als weitere Folge zusätzlich die (einseitige) Auflösung des Vertrags vor. Voraussetzung ist, dass die Kündigung des Mietvertrags die einzige Möglichkeit ist, die Existenzgefährdung des Mieters abzuwenden. Zuvor müssen jedoch alternative Maßnahmen ergriffen werden, um die wirtschaftliche Situation des Mieters zu verbessern. In Betracht kommt beispielsweise:

  • der Verzicht auf einzelne Teile der Miete (z. B. Verwaltungskosten),
  • die Reduzierung der (Gesamt-)Miete um einen bestimmten Prozentsatz, wobei in diesem Fall wegen der gesenkten Vorauszahlungen auch eine Regelung für die am Ende des Jahres fällige Betriebskostenabrechnung getroffen werden sollte,
  • die Beibehaltung der Betriebskostenvorauszahlungen und Reduzierung der Grundmiete.

4. Rechtsprechung zum Gewerbemietrecht in der Covid-19-Pandemie

Es gibt etwa 25 aktuelle Entscheidungen der Langerichte sowie Oberlandesgerichte, die sich mit coronabedingten Schließungsanordnungen während der Covid-19-Pandemie und den Interessen der Gewerbemietparteien befasst haben. Nach Inkrafttreten der Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB zum 1. Januar 2021 gab es allerdings nur sechs wesentliche Entscheidungen der deutschen Gerichte, die eine unterschiedliche Anwendung des § 313 BGB sowie Abwägung im Einzelfall durchführten. Fünf der sechs Gerichte entschieden zu Gunsten des Vermieters und lehnten eine Vertragsanpassung ab. Zur Begründung der vermieterfreundlichen Entscheidungen führten die fünf Gerichte im Wesentlichen auf, dass es Gewerbemietern nur dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar sei, den vollständigen Mietzins zu zahlen, wenn ihre Inanspruchnahme ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermietenden eine Vertragsanpassung erlaube. Dafür müssten die Umstände im Einzelnen geprüft werden. Zur Interessenabwägung im Einzelfall müsse berücksichtigt werden, ob ein Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z. B. durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkäufliche Ware stattgefunden habe.

Dies sei in all den fünf Verfahren durch den Mieter nicht dargelegt und bewiesen worden.

Angesichts der äußerst gegensätzlichen Argumentation der Obergerichte bei Anwendung des Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Rahmen coronabedingten Betriebsschließungen wäre eine Grundsatzentscheidung des BGH wünschenswert. Ob und wann eine solche kommt, ist noch nicht abzusehen.

5. Unser Vorgehen

Bis zu einer Entscheidung des BGH müssen die Parteien von Gewerbemietverhältnissen mit einer Rechtsunsicherheit bei der Bewertung der Miethöhe nach coronabedingten Betriebsschließungen leben. Wir raten den Parteien in jedem Fall, zunächst miteinander zu kooperieren und eine einvernehmliche Lösung zu finden. In diesem Zusammenhang beraten und unterstützen wir die Parteien bei der Erstellung von Nachträgen, Stundungsvereinbarungen oder Ratenzahlungsvereinbarungen.

Einigen sich die Parteien auf eine Reduzierung der Miete, muss diese gemäß § 550 BGB dem Schriftformerfordernis genügen und in einem entsprechenden Nachtrag dokumentiert werden, wenn die Laufzeit der Vertragsanpassung länger als ein Jahr dauern soll oder, wenn andere Verpflichtungen oder Veränderungen des Mietvertrags geregelt werden, die für die Dauer von mehr als einem Jahr bestehen bleiben sollen. Bei Nachträgen und bei neuen Mietverträgen ist es für Vermieter ratsam, eine standardmäßige „Corona-Klausel“ in die Verträge miteinzubeziehen. Diese kann im Streitfall die notwendige Flexibilität gewährleisten.

6. Fazit

Die Neuregelung zu Art. 240 § 7 EGBGB lässt im Ergebnis schnell erkennen, dass weiterhin viele Fragen offen bleiben, da in jedem Einzelfall zu klären ist, ob sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 BGB für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen.

Wir raten weiterhin allen Vermietern – insbesondere solchen mit laufenden Fremdfinanzierungen der betroffenen Gewerbeimmobilien – sich nicht vorschnell auf ein Mietreduzierungsbegehren ihrer Gewerbemieter einzulassen, zumal die coronabedingten wirtschaftlichen Nachteile von den Mietern häufig nicht ausreichend detailliert dargelegt werden. Gleichwohl erkennen wir auch, dass die Rechtsprechung nicht einheitlich ist und dass gerichtliche Auseinandersetzung Risiken für unsere Mandanten mitführen können. Denn manche Landgerichte und Oberlandesgerichte haben auch mieterfreundliche Urteile gefällt. Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes existiert in dieser Sache bislang eben auch nicht. (Stand 31. Mai 2021)

Klaus Beine
Dr. Angela Kogan

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