Mietrecht: Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln bei Wohnraummietverträgen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind (BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII

ZR

242/13).

Quotenabgeltungsklauseln sind Regelungen, nach denen der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses eine vom Abnutzungszustand der Wohnung abhängige Entschädigung an den Vermieter für den Fall zahlen soll, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters (noch) nicht erforderlich sind.

Die vom BGH zu beurteilende Klausel lautete wie folgt:

"Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; [es folgen weitere Quoten].

Dem Mieter bleibt es unbenommen, nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Der Mieter hat die Möglichkeit selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden. […]"

Hintergrund für den Bedarf einer solchen Abgeltungsklausel ist der Umstand, dass dem Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Bedarf auferlegt werden kann. Daher besteht ein Interesse des Vermieters, einen Ausgleich für teilweise abgenutzte Räume zu verlangen. Dies erscheint aus Vermietersicht besonders wichtig, da er in Zukunft die Schönheitsreparaturen nach ebenfalls neuer Rechtsprechung des BGH nur dann auf einen neuen Mieter abwälzen kann, wenn er die Mieträume in renoviertem Zustand übergibt oder wenn dem Mieter bei Einzug ein Ausgleich für die Übernahme eines unrenovierten Mietobjekts gewährt wird (vgl. BGH, Urt. v. 18.

März

2015 – VIII ZR 185/14).

Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung mit dem am 18. März 2015 ergangenen Urteil geändert, so dass es für den Vermieter nicht mehr möglich ist, einen Ausgleich für angefangene Renovierungsintervalle mit dem Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu vereinbaren. Der BGH sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinn von § 307 Abs. 1 BGB darin, dass der Mieter bei Vertragsschluss zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anstellen müsse, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. Es sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar, welche tatsächliche Abnutzung die Wohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung seines Nutzungsverhaltens aufweisen werde. Darüber hinaus sei eine empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei gleicher Nutzungsart und Nutzungsintensität voraussichtlich der Renovierungsbedarf eintreten werde.

Im Ergebnis sei dem Mieter nicht zumutbar, einen solchen auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt abzuschätzen.

Praxistipp: Es kann somit nicht mehr damit gerechnet werden, dass die fiktiven Kosten für angefangene Renovierungsintervalle in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter umgelegt werden können. Für den Abschluss von Individualvereinbarungen stellt der BGH ebenfalls hohe Hürden auf. Daher ist zu überlegen, ob die Renovierungskosten aufgrund der Schwierigkeiten Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter zu übertragen, nicht ohnehin in die Grundmiete einkalkuliert werden sollten.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass sich die vorgenannte Rechtsprechung zwar nur auf Wohnraummietverhältnisse bezieht. Erfahrungsgemäß sieht der für Gewerberaummietverhältnisse zuständige XII. Zivilsenat jedoch eine vergleichbare Interessenlage für das Gewerberaummietverhältnis und hat somit die für Wohnraummietverhältnisse ergangene Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverhältnisse übertragen. Bei der Vertragsgestaltung von Gewerberaummietverträgen ist daher damit zu rechnen, dass Quotenabgeltungsklauseln auch dort unwirksam sind.