Update: Grunderwerbsteuerreform bei Share Deals – Bundeskabinett beschließt Gesetzesentwurf

Am 31. Juli 2019 hat das Bundeskabinett die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen im Bereich sogenannter Share Deals beschlossen und den Entwurf eines "Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes" verabschiedet. Das Gesetz soll zum 1. Januar 2020 in Kraft treten.

Die bereits in dem Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2019 vorgesehenen grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen, die das Ziel verfolgen missbräuchliche Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen durch Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Grundbesitz (sog. Share Deals) einzudämmen, sind trotz erheblicher Kritik nicht inhaltlich überarbeitet worden und haben Eingang in den Gesetzesentwurf gefunden.

Dieser sieht neben der Absenkung der steuerauslösenden Beteiligungsschwelle von 95 auf 90 % weiterhin eine Verlängerung der bislang geltenden Haltefrist von fünf auf zehn Jahre, in bestimmten Fällen auf bis zu fünfzehn Jahre vor. Darüber hinaus ist durch die Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften ein Ergänzungstatbestand vorgesehen, welcher, ebenso wie die Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen und die Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags, dem Ziel der "Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer" dienen soll (so die Begründung auf Seite 8 des Gesetzesentwurfs). Es ist schon kritisch zu hinterfragen, ob es sich bei den heftig kritisierten Share Deal Transaktionen überhaupt um missbräuchliche Gestaltungen im rechtlichen Sinne handelt, da es sich um Gestaltungen im Rahmen des geltenden Grunderwerbsteuergesetzes handelt.

(Zu den Hintergründen und weiteren Tatbestandserweiterungen bezogen auf Share Deals vergleichen Sie unseren Blogbeitrag vom 14. Juni 2019 - Geplante Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals.)

Die grunderwerbsteuerlichen Ausweitungen bei Share Deals sind bereits im Vorfeld unter rechtlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten vielfach diskutiert und kritisiert worden.

Rechtliche Bedenken

In rechtlicher Hinsicht werden die grunderwerbsteuerlichen Ausweitungen insbesondere im Hinblick auf ihre Verfassungsmäßigkeit diskutiert.

• Verfassungswidrigkeit der Absenkung der Beteiligungsschwelle

So stellt sich bei der Absenkung der Beteiligungsschwelle die Frage, ob bei einer Beteiligung von 90 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft eine wirtschaftliche Vergleichbarkeit mit einer 95 %-Beteiligung besteht und die Annahme einer dem Eigentum am ganzen Grundstück vergleichbaren Vermögensposition noch gerechtfertigt ist. Es ist jedenfalls zweifelhaft, ob bei dem Zurückbehalten von 10 % der Anteile noch von sog. "Zwerganteilen" gesprochen werden kann, deren Zurückbehalten jedoch die vergleichbare Vermögensposition zum vollständigen Eigentum bislang rechtfertigt. Eine weitergehende Ausweitung des fingierten Erwerbs widerspricht dem Grunderwerbsteuersystem; die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer auf Grundstückserwerbe und nicht auf Anteilser-werbe. Kritiker weisen ausdrücklich auf den Umstand hin, dass für eine Kapitalverkehrssteuer zudem der Bundesrepublik Deutschland die Gesetzgebungskompetenz fehle.

• Verfassungswidrigkeit des Wechsels im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft

Auch die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG, welcher solche Änderungen im Gesellschafterbestand bei Kapitalgesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwerfen soll, die in einem Umfang von 90 % innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erfolgen ohne dass einer der Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle erreichen muss, wird mit Blick auf verfassungsrechtliche Anforderungen erheblich kritisiert.

Zum einen stellt sich die Frage nach der Besteuerungswürdigkeit von Sachverhalten, die nicht auf eine Übertragung von Grundbesitz gerichtet und daher mit den vom Gesetzgeber als missbräuchlich verstandenen Share Deals und dem definierten Ziel der Gesetzesänderung nicht vergleichbar sind und dennoch grunderwerbsteuerlich erfasst werden. Nach der jetzigen Fassung des § 1 Abs. 2b GrEStG-E kann somit auch der Börsenhandel mit Aktien von Aktiengesellschaften mit Grundbesitz Grunderwerbsteuer auslösen. Nach ersten Berechnungen soll die Neuregelung bei börsennotierten Aktiengesellschaften ca. alle drei Jahre zu einer Grunderwerbsteuerbelastung führen. Folglich ist davon auszugehen, dass es der Norm entgegen den verfassungsrechtlichen Vorgaben an einer sog. Missbrauchstypisierung fehlt.

Zum anderen drohen Bestimmtheits- und Vollzugsdefizite. Denn gerade bei börsennotierten Aktiengesellschaften ist eine Überwachung von Anteilseignerwechseln aufgrund anonymerer Beteiligungsstrukturen und höherer Umschlagshäufigkeit und damit auch die Feststellung der Verwirklichung des Steuertatbestandes kaum möglich. Weiter führt dieses Vollzugsdefizit zu einer Diskriminierung inländischer Kapitalgesellschaften, da die Finanzverwaltung die entsprechenden notwendigen Informationen über ausländische Kapitalgesellschaften nicht erhalten wird.

In der Folge drohen dem Steuerpflichtigen, welchem die Beweislast für die Verwirklichung des steuerlichen Tatbestandes und entsprechende Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt obliegen, bei nicht rechtzeitiger Anzeige nicht nur Sanktionen wie Verspätungszuschläge sondern es können sich sogar steuerstrafrechtliche Folgen ergeben.

Darüber hinaus dürfte die Grunderwerbsteuerlast für Kapitalgesellschaften zum Teil nur schwer zu kalkulieren sein, wenn nicht vorhergesehen werden kann, wann der steuerauslösende Tatbestand erfüllt sein wird und § 1 Abs. 2b GrEStG somit gegen den Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung verstoßen.

Trotz der im Vorfeld geäußerten Kritik, hat eine zwischenzeitlich diskutierte Börsenklausel keinen Eingang in den Gesetzesentwurf gefunden.

• Unzureichende Anpassung der Steuerbefreiungsregelungen an die Gesetzesänderungen

Auch eine Anpassung der bestehenden Regelungen zur Steuerbefreiung an die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen ist bislang nicht ausreichend erfolgt. In bestimmten Fällen wird dies zu einer Mehr- und Doppelbelastung führen, die mit dem eigentlichen Ziel des im Koalitionsvertrag erteilten Auftrags an den Gesetzgeber, nämlich der Eindämmung der als missbräuchlich verstandenen Share Deals, nicht korrespondiert.

Wirtschaftliche Auswirkungen

Die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen bei Share Deals sehen sich zudem der Kritik ausgesetzt, dass der Wirtschaftsstandort Deutschland bei Umsetzung der Regelungen nachhaltig Schaden nehmen wird.

So ist zu befürchten, dass Deutschland seine Attraktivität als Standort für Immobilieninvestitionen verliert. Insbesondere bei Bauträgern und Projektentwicklern, die die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten nutzen und ihre Immobilientransaktionen bislang häufig über Share Deals abwickeln, dürfte die Verlängerung der Haltefristen und Absenkung der Beteiligungsschwelle zu einer längeren Kapitalbindung führen; Kapital, welches für weitere Projekte fehlt.

Auch die mit der Ausweitung der grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen schwer zu kontrollierende und überblickende steuerliche Belastung von Unternehmen, ist für den Wirtschaftsstandort Deutschland jedenfalls nicht zuträglich. Im Europavergleich geht Deutschland mit der geplanten Besteuerung von Share Deals einen Sonderweg.

Weiteres Gesetzgebungsverfahren und Fazit

Wie zu erwarten, wurde die Grunderwerbsteuerreform aus dem Jahressteuergesetz 2019 herausgelöst und wurde aufgrund der Komplexität der Materie in ein gesondertes Gesetzge-bungsverfahren überführt. Der Gesetzesentwurf wird nach der parlamentarischen Sommerpause in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht und im nächsten Schritt im Finanzausschuss des Bundestages diskutiert werden.

Es bleibt abzuwarten, ob und wann der Gesetzgeber die Regelungen trotz der erheblichen Kritik aus Fachkreisen vollständig umsetzen wird.

Werden die Regelungen trotz der aufgezeigten Kritik umgesetzt, ist jedenfalls davon auszugehen, dass das Ziel, nämlich Share Deals für Immobilientransaktionen unattraktiver zu gestalten und damit einzudämmen, erreicht werden dürfte.

In der Zukunft werden die Beteiligten einer Immobilientransaktion genauer prüfen müssen, ob sich der Share Deal als steuerliches Gestaltungsinstrument lohnt. Durch die Verlängerungen der Haltefristen und Absenkungen der Beteiligungsschwelle wird die Kostenersparnis der Grunderwerbsteuer einmal mehr mit Mitspracherechten von Minderheitsgesellschaftern und etwaigen Kosten einer gerade für Share Deals vorgesehenen Immobiliengesellschaft ins Verhältnis zu setzen sein.

Vertiefend zu diesem Thema vergleichen Sie unsere Blogbeiträge vom 20. Juli 2018 (GrESt Reform beim Share Deal – Finanzministerkonferenz empfiehlt Verschärfungen), vom 30. Oktober 2018 (Steuerrecht: Mögliche Reform der Grunderwerbsteuer für Share Deals), vom 20. Februar 2019 (Reform der Grunderwerbsteuer beim Share Deal – Finanzministerkonferenz beschließt Gesetzesentwurf) und vom 14. Juni 2019 (Geplante Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals).

Fragen dazu beantworten Ihnen Volker Szpak und Chiara Stubenrauch gerne.