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Schriftformerfordernis für Nebenabreden - Um- und Ausbauarbeiten als Schriftformfehler

OLG München, Entscheidung vom 06.08.2020 - 32 U 4004/18

Sachverhalt

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin von Geschäftsräumen zum Betrieb eines Gesundheits- und Fitnesscenters. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von der Beklagten ausgesprochener Kündigungen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag unter anderem unter Berufung auf die Verletzung der gesetzlichen Schriftform gekündigt. Die Verletzung der gesetzlichen Schriftform wurde durch die Beklagte damit begründet, dass Abreden der Parteien zu Um- und Ausbauarbeiten nicht in einem der Schriftform der §§ 550, 126 BGB entsprechenden Nachtrag festgehalten wurden.

Der nach Auffassung der Beklagten schriftformwidrigen Nebenabrede lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mietgegenstand verfügte über 66 Fenster, die ursprünglich durch Außenrollos verschattet werden konnten. Im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen im Jahr 2015 ließ der Kläger sämtliche Außenrollos entfernen und vereinbarte stattdessen mit dem Geschäftsführer der Beklagten, dass er Innenrollos anbringen werde, wo dieser es wünsche. In der Folge wurden – auf Wunsch des Geschäftsführers der Beklagten – nur im Bereich der Ausdauergeräte Innenrollos angebracht. Diese Abrede wurde nicht in einem schriftformgemäßen Nachtrag festgehalten.

Entscheidung

Der Mietvertrag gilt infolge der Abrede zu den Um- und Ausbauarbeiten nach Auffassung des OLG München nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, da er nicht die gesetzliche Schriftform wahrt. Damit konnte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich kündigen.

Nach § 550 BGB müssen Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr der Schriftform genügen. Voraussetzung ist dabei, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Auch sämtliche nachträglichen Änderungen müssen der Schriftform entsprechen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Änderungen. Ist die Schriftform nicht eingehalten, berührt dies nicht dessen Wirksamkeit. Der Vertrag kann allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzeitig, d. h. vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Festlaufzeit, gekündigt werden.

Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich Vereinbarungen zu am Mietgegenstand vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss.

Gemessen an diesen Grundsätzen haben die Parteien nach Auffassung des OLG München eine wesentliche Abrede getroffen, die der Schriftform bedurft hätte. Die Vertragsparteien haben mit den Vereinbarungen zum Sonnenschutz die vertraglichen Vereinbarungen in wesentlichen Punkten abgeändert. Für einen Erwerber ist – ohne schriftformgerechten Nachtrag – nicht erkennbar, ob und inwieweit ein Anspruch der Mieterin auf Anbringung von Außenrollos oder auf Anbringung weiterer Innenrollos besteht. Dabei liegt es nahe, dass das Fehlen von Sonnenschutzeinrichtungen an heißen Tagen den Gebrauch der Mieträume zum vertraglich vereinbarten Zweck erheblich einschränken kann.

Sowohl wegen der erheblichen Auswirkung auf den vertragsgemäßen Gebrauch als auch wegen der mit der Anbringung von Außenrollos verbundenen erheblichen Kosten handelt es sich um für die Parteien wesentliche Vereinbarungen. Ohne diese Vereinbarung kann die Mieterin gegenüber einem Erwerber bezüglich der Außenrollos sowohl Erfüllung, also Herstellung des vertragsgemäßen Zustands verlangen als auch Gewährleistungsrechte geltend machen. Diese Vereinbarung hätte daher in einem schriftformgerechten Nachtrag festgehalten werden müssen.

Konsequenzen für die Praxis

Bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen sollten Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten – unabhängig davon, welche Partei diese ausführt – generell in einem schriftformgerechten Nachtrag festgehalten werden. Abreden dazu werden von wenigen Ausnahmefällen abgesehen, Auswirkungen auf die vertraglich vereinbarten Pflichten der Parteien haben und daher vertragswesentlich sein. Gleichzeitig ist die Grenze zwischen unwesentlichen und wesentlichen Vereinbarungen nur schwer zu bestimmen, die Entscheidung liegt am Ende in tatrichterlichem Ermessen. Vor diesem Hintergrund verbleibt auch bei Vereinbarungen, die nach Auffassung der Parteien unwesentlich sind, ein nicht unerhebliches Risiko, dass ein Gericht dieser Auffassung nicht folgt.

Praxistipp

Parteien von langfristigen gewerblichen Mietverträgen sollten vorsorglich prüfen, ob bei ihrem Mietverhältnis Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten existieren, die nicht in einem schriftformgerechten Nachtrag festgehalten wurden. Zu solchen Vereinbarungen zählen auch Um- und Ausbauarbeiten, die zwar schriftlich genehmigt wurden, jedoch nicht die Anforderungen des § 550 BGB erfüllen (z. B. Genehmigung in einem einfachen Schreiben). Jedenfalls solange das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen von beiden Parteien gewünscht wird, lassen sich Zweifel bei der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ohne weiteres heilen. Es sollten daher alle sich bietenden Möglichkeiten zur Heilung genutzt werden, beispielsweise bei der Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses.

Florian Baumann

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