Keine Mietreduktion auf null während des Lockdowns

Zwei Urteile - Zwei gegensätzliche Entscheidungen

In unseren Beiträgen vom 4. Februar 2021 und vom 16. Februar 2021 haben wir die Entscheidungen des Landgerichts München I (AZ. 31 O 7743/20 (Hotelbetrieb) und 31 O 11516/20 (C&A) vorgestellt. In beiden Entscheidungen kam das Gericht zum Ergebnis, dass der Mieter auch bei Vorliegen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB i. V. m. Art. 240 § 7 EGBGB die Miete in voller Höhe zahlen muss. Der Mieter habe nach Auffassung des Gerichts die Pflicht, in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüche ausgleichen zu können. Das Versäumnis der Rücklagenbildung dürfe jedenfalls nicht zu Lasten des Vermieters gehen.

Nunmehr wurde in einem am 24. Februar 2021 verkündeten Urteil des Oberlandesgerichtes Dresden (AZ. 5 U 1782/20) eine überraschenderweise abweichende Entscheidung getroffen. Das Gericht hat entschieden, dass der Mieter eines von einer Schließungsanordnung betroffenen Lokals einen angepassten Mietzins in Höhe von nur 50 Prozent zahlen müsse. Das Oberlandesgericht Dresden erkannte in dem von ihm zu behandelnden Fall die Störung der Geschäftsgrundlage als gegeben an und entschied, dass eine anteilige Mietreduzierung von 50 Prozent gerechtfertigt sei. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt habe.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden unterscheidet sich jedoch von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (AZ. 7 U 109/20), die ebenfalls am 24. Februar 2021 verkündet wurde. In dem Fall, der vor dem OLG Karlsruhe behandelt wurde, erklärte das Gericht, dass es zwar grundsätzlich in Betracht komme, wegen des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ die Zahlung der vollständigen Miete als unzumutbar einzustufen. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaube. Ferner müsse im Einzelfall geprüft werden, ob die Umstände die Existenz des Mieters gefährden und eine Anpassung seitens des Vermieters möglich sei. Der Mieter hat solche „besonderen Umstände“ geltend zu machen und trägt hierfür die Darlegungs- und ggf. Beweislast. Entsprechende Umstände konnten vom Mieter in dem streitgegenständlichen Verfahren nicht dargelegt werden. Nach Auffassung des Gerichts habe der Zustand der Mieträume die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume weiterhin erlaubt. In diesem Fall hatte die Berufungsklage keinen Erfolg.

Beide Entscheidungen sind noch nicht rechtskräftig, und in beiden Fällen wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt spannend, wie der Bundesgerichtshof hierzu entscheidet. Gerne informieren wir Sie über die weiteren Verfahren.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan