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Unzulässigkeit der Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten bei Wohnraummiete

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17

Sachverhalt

Der Kläger hat von dem Beklagten seit Juli 2015 eine Wohnung in Berlin angemietet. Der (Formular-)Mietvertrag enthält auszugsweise die folgenden Regelungen:

„§ 7 Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen

Die Miete netto kalt beträgt zzt. EUR 1.499,99

Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12

Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR ____

Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt zzt. EUR 123,75

Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38

Für Garage / Kfz.-Stellplatz zzt. EUR ____

zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24

§ 18 Betriebskosten

[…] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. […]“

Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger im Zeitraum zwischen Juli 2015 und Januar 2017 insgesamt einen Betrag von EUR 601,65. In dem streitgegenständlichen Verfahren begehrte der Kläger – unter Berufung auf die Unwirksamkeit der vereinbarten Verwaltungskostenpauschale und mithin die Rechtsgrundlosigkeit der geleisteten Zahlungen – die Rückzahlung dieses Betrages.

In erster Instanz vor dem Amtsgericht wurde die Klage abgewiesen. Das Urteil wurde in zweiter Instanz durch das Landgericht aufgehoben und der Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt.

Entscheidung

Die gegen das Urteil des Landgerichts eingelegte Revision beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt. Das Landgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in dem Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen eines Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger daher nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zusteht.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof im Wesentlichen aus:

Die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab und ist damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Zum Schutz des Wohnraummieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von §§ 556 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies gelte sowohl für Individualvereinbarungen als auch – wie vorliegend im streitgegenständlichen Verfahren – für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach § 556 Abs. 1 BGB ist es dem Vermieter zwar gestattet – sofern dies vertraglich vereinbart ist – Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zusätzlich zur Grundmiete auf den Mieter umzulegen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV regelt jedoch ausdrücklich, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten im Sinne der BetrKV gehören. Eine Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten auf den Wohnraummieter – sei es als Pauschale oder im Wege von Vorauszahlungen – widerspricht mithin § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 Abs. 1, 2 BetrKV und ist daher nicht möglich. Der Bundesgerichtshof nimmt in seiner Entscheidung zudem auch auf die Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz Bezug, die explizit ausführt, dass die auf Wohnraummieter umlagefähigen Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, z. B. auf Verwaltungskosten, nicht möglich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50).

Auch könne der streitgegenständliche Mietvertrag nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Verwaltungskosten einen Teil der Grundmiete darstellen und die Nennung der Verwaltungskostenpauschale in § 7 des Mietvertrages nur die Offenlegung der Kalkulation der Grundmiete sei. Hiergegen spreche zum einen der Wortlaut des § 7, der die Nettokaltmiete abschließend mit EUR 1.499,99 beziffere, und zum anderen, dass die Verwaltungskosten nicht in die Berechnung der Höhe der Mietkaution eingeflossen seien, da diese genau das Dreifache der Nettokaltmiete von EUR 1.499,99 beträgt. Zudem spreche auch die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ in § 7 des Mietvertrages für die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete die Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als „Vorschuss“ fremd sind.

Konsequenzen für die Praxis

Eine Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist aufgrund dieser eindeutigen Entscheidung mithin nicht möglich. Gleichwohl geht aus der Entscheidung hervor, dass die Verwaltungskosten auf den Mieter „umlegbar“ sind – allerdings nicht im Wege der Betriebskostenumlage, sondern durch Berücksichtigung der Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete (d. h. Nettokaltmiete). Diese kann infolgedessen, da der Vermieter die Verwaltungskosten für die zu vermietende Wohnung tragen muss, schlichtweg höher kalkuliert werden. Auf den ersten Blick mag es zwar im Ergebnis nicht von Bedeutung sein, ob der Mieter die Verwaltungskosten als Betriebskosten trägt oder ob er eine um die Verwaltungskosten erhöhte Grundmiete zahlt; auf den zweiten Blick ergibt sich aus Sicht des Mieters jedoch ein Unterschied: Bei einer Erhöhung der Grundmiete ist der Vermieter an die strengen gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB gebunden. Eine Mieterhöhung allein aufgrund gestiegener Kosten für den Vermieter, z. B. aufgrund gestiegener Verwaltungskosten, ist gemäß §§ 558 ff. BGB nicht zulässig. Demgegenüber ist bei einem Anstieg der Betriebskosten eine Weitergabe an den Mieter in Form einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters gemäß § 560 Abs. 1 S. 1 BGB möglich, sofern er sich dies – wie zumeist – vertraglich vorbehalten hat. Dadurch dass Verwaltungskosten nach der vorliegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht als Betriebskosten, sondern nur im Rahmen der Grundmiete umlegbar sind, scheidet eine Weitergabe einer etwaigen Erhöhung der Verwaltungskosten an den Mieter somit aus.

Praxistipp

Bei der Vermietung von Wohnraum sollten die Verwaltungskosten des Mietobjektes daher direkt bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigt werden. Auch sollte dabei ein etwaiger Anstieg der Verwaltungskosten bereits einkalkuliert werden, da eine nachträgliche Erhöhung der Grundmiete aufgrund steigender Verwaltungskosten nicht möglich ist. Es sollte eine verdeckte Kalkulation der Grundmiete, d. h. ohne Aufführung der Verwaltungskosten im Mietvertrag, gewählt werden. So kann Streit darüber, ob die Verwaltungskosten bei der Auslegung des Mietvertrages tatsächlich als Teil der Grundmiete statt als Betriebskosten zu verstehen sind, vermieden werden.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Annalena Benz gerne.

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