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Umsatzsteuerliche Praxisprobleme bei Immobilieninvestitionen

Einleitung

In vielen Branchen gilt die Umsatzsteuer als „durchlaufender Posten“, nicht so bei Immobilieninvestitionen. Es gilt daher, die umsatzsteuerlichen Regelungen richtig anzuwenden, um konkurrenzfähig gegenüber den Mitbewerbern zu sein. Beispielhaft sind folgende Themengebiete zu nennen:

  • Umsatzsteuerpflichtige Vermietung;
  • Vorsteuerabzug bei Immobilieninvestitionen;
  • Vorsteuerberichtigung bei Immobilieninvestitionen;
  • Umsatzsteuer beim Verkauf von Immobilien;
  • Umsatzsteuer bei der Nebenkostenabrechnung (insbesondere beim unterjährigen Verkauf von Immobilien);
  • Umsatzsteuer bei Zahlungen von Mietern oder Vermietern bei vorzeitiger Mietvertragsauflösung;
  • Umsatzsteuer bei Lease Incentives.

Nachfolgend wird auf die wirtschaftlich notwendige umsatzsteuerliche Vermietung eingegangen, soweit rechtlich möglich ist.

Voraussetzung zur wirtschaftlich notwendigen umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

Rechtliche Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

(a) Grundsatz der umsatzsteuerfreien Vermietung

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetztes („UStG“) umsatzsteuerfrei. Die Vermietung wird nachfolgend vereinfachend als „normale Vermietung“ bezeichnet. Nicht von der Umsatzsteuer befreit ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die der Vermieter zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält („Hotel“). Kurzfristig bedeutet dabei grundsätzlich eine Bereithaltung für weniger als sechs Monate. Weiterhin nicht von der Umsatzsteuer befreit sind die Vermietung von Parkplätzen, (wenn sie nicht Nebenleistung einer „normalen“ Vermietung darstellen), die Vermietung von Campingplätzen und die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, auch wenn letztere wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind und wenn diese nicht wiederum als Nebenleistung einer normalen Vermietung mitvermietet werden.

Die normale Vermietung von Grundstücken kann unter Umständen in den Hintergrund treten, wenn andere Leistungen, z. B. umfangreiche Mitvermietung von Spezialausstattungen oder anderer Serviceleistungen, hinzutreten und die Gesamtleistung prägen, sodass die eigentliche Grundstücksvermietung in den Hintergrund tritt. Dabei kann es auch sein, dass ggf. zwei separate umsatzsteuerlich zu behandelnde Leistungen vorliegen. Für Details sei an dieser Stelle auf Ziff. 4.12.5 des Umsatzsteueranwendungserlasses („UStAE“) verwiesen. Es sollte in solchen Fällen immer der Einzelfall geprüft werden. Aktuell kann dieses Thema z. B. bei der Vermietung von Micro-Apartments vorliegen.

Option zur Umsatzsteuer bei der Vermietung

Bei der normalen Vermietung ist es möglich nach § 9 Absatz 1 UStG zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren. § 9 Abs. 2 UStG grenzt diese Wahlmöglichkeit allerdings wieder nur auf Mieter ein, die umsatzsteuerlich Unternehmer sind und ausschließlich Umsätze erzielen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Das Ausschließlichkeitsgebot erlaubt nach Abschnitt 9.2 Abs. 3 des UStAE eine Ausnahme von fünf Prozent nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze des Mieters („Bagatellgrenze“).

Der Vermieter muss für die Option zur Umsatzsteuer nachweisen, dass der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Im Mietvertrag ist also zu regeln, dass der Mieter verpflichtet ist solche Nachweise auf Anfrage des Vermieters vorzulegen. Auch sollte der Mietvertrag eine Schadensersatzklausel für den Fall beinhalten, dass der Mieter die Voraussetzungen zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nicht erfüllt, wenn er also nicht ausschließlich (= 95 %) vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze tätigt.

Der Mieter wiederum hat Anspruch auf eine ordentliche Rechnung, die ihm den Vorsteuerabzug erlaubt. Diese Rechnung kann auch eine „Dauermietrechnung“ sein oder aus Kombination von Mietvertrag mit Zahlungsbelegen bestehen.

Die wirtschaftlich notwendige Option zur Umsatzsteuer

Der Vermieter sollte von der möglichen Option zur Umsatzsteuer zwingend Gebrauch machen, um sich nicht gegenüber anderen Vermietern zu benachteiligen.

Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist auf Mieter begrenzt, für die die Umsatzsteuer keinen Kostenfaktor darstellt. Für diesen Mieter stellt die Umsatzsteuer einen „durchlaufenden Posten“ dar. Der Mieter ist vorsteuerabzugsberechtigt und somit kalkuliert er mit der Nettomiete. Der Vermieter kann, wenn er bei dem Mieter optiert insoweit Vorsteuern ziehen, was er bei umsatzsteuerfreier Vermietung nicht kann. Optiert er also nicht, erhöhen sich seine Investitionskosten um die Umsatzsteuer und er kann dies u. U. bei einem vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer nicht mieterhöhend auf die Miete umlegen.

Beispiel

Die Errichtung von zwei gleichwertigen Grundstücken kostet jeweils EUR 1 Mio. zzgl. Umsatzsteuer von EUR 190.000 Die Investoren erwarten eine jährliche Rendite über die Vermietung von 5 Prozent. Es sind Mieter vorgesehen, die vorsteuerabzugsberechtigt sind.

Investor 1 beabsichtigt bei der Vermietung zur Umsatzsteuer zu optieren. Er kann die Vorsteuer aus den Investitionskosten i. H. v. EUR 190.000 ziehen. Diese stellt also keinen Kostenfaktor dar. Um eine Rendite von 5 Prozent zu erreichen, vermietet er zu jährlich EUR 50.000 zzgl. EUR 9.500 Umsatzsteuer, d. h. Brutto für EUR 59.500. Der Mieter kann ebenfalls die Umsatzsteuer als Vorsteuer ziehen, diese ist für ihn auch kein Kostenfaktor.

Investor 2 beabsichtigt bei der Vermietung nicht zur Umsatzsteuer zu optieren, er kann also die Vorsteuer aus den Investitionskosten nicht ziehen. Um eine Rendite von 5 Prozent zu erreichen, muss er für EUR 59.500 (ohne Umsatzsteuer) vermieten.

Im Ergebnis ist die Bruttomiete bei beiden Investoren zwar mit EUR 59.500 gleich hoch. Der Mieter wird sich aber für Investor 1 entscheiden, da seine Mietkosten mit Vorsteuerabzug mit EUR 50.000 um EUR 9.500 niedriger sind. Investor 2 müsste eine niedrigere Rendite von 4,2 Prozent in Kauf nehmen, um konkurrenzfähig zu bleiben, weil er die Umsatzsteuer nicht beachtet hat.

Zusammenfassung

Die umsatzsteuerlichen Reglungen sind zwingend bei Immobilientransaktionen kein durchlaufender Posten, wie in den meisten anderen Branchen.

Ein Vermieter kann bei der grundsätzlich umsatzsteuerfreien normalen Vermietung zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Die Option zur Umsatzsteuer bei geeigneten Mietern ist wirtschaftlich geboten, um sich nicht aus dem Markt zu kalkulieren.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Jens Müller gerne.

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Immobilieninvestitionen Umsatzsteuer Wirtschaftlich notwendige umsatzsteuerpflichtige Vermietung Vermietung Vorsteuerabzug Immobilientransaktion

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