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OLG Frankfurt am Main bestätigt: Gewerberaummieter haben volle Miete zu zahlen

Das OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 19.03.2021, Az. 2 U 143/20) hat mit der am 19. März 2021 verkündeten Entscheidung die Verpflichtung einer Gewerbemieterin zur Zahlung des vollen Mietzinsens bestätigt. Ein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB i. V. m. Art. 240 7 EGBGB sei dagegen möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar. Die Störung der Geschäftsgrundlage konnte folglich aus prozessualen Gründen nicht geltend gemacht werden.

Zum Sachverhalt

Geklagt hat ein Vermieter gegen die Mieterin und Betreiberin eines Geschäftsraums in Bad Homburg, die aufgrund der eingeschränkten Möglichkeit der Nutzung ihrer Geschäftsräume den Mietzins von April bis Juni 2020 teilweise einbehielt. Aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus war der Mieterin die Nutzung der Räume vom 18. März 2020 bis zum 19. April 2020 unmöglich und in der Zeit vom 20. April 2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Mieterin bat den Vermieter um eine Mietminderung. Dieser Bitte kam der Vermieter jedoch nicht nach.

Der Vermieter klagte daraufhin im Wege des Urkundenprozesses unter Vorlage des Mietvertrages den ausstehenden Mietzins ein. Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 29.10.2020, Az. 2-10 O 156/20) hat der Klage stattgeben. Die Berufung hatte vor dem OLG Frankfurt am Main sodann keinen Erfolg.

Zur Entscheidung

Das OLG Frankfurt am Main entschied, dass die vertraglich geschuldete Miete weiterhin in vollem Umfang zu zahlen sei. Ein Mietminderungsrecht sei nicht erkennbar. Der für die Annahme einer Mietminderung erforderliche mietrechtliche Mangel sei nicht gegeben, da die Räume zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen seien. Insbesondere wirke sich die behördlich angeordnete Einschränkung nicht objektbezogen sondern nur betriebsbezogen aus. Die Mieterin habe dafür das Verwendungsrisiko zu tragen.

Zudem konnte das OLG im vorliegenden Urkundenverfahren auch nicht feststellen, dass die Mieterin wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eine Reduzierung des Mietzinses verlangen könne. Dieses Vorbringen sei im Urkundenprozess nicht statthaft, da der Beweis nicht mit den dort zulässigen Beweismitteln geführt werden könne. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

Wie in unseren vorherigen Beiträgen berichtet (zuletzt unser Beitrag vom 25. Februar 2021 Keine Mietreduzierung auf Null – hierzu OLG Dresden Az. 5 U 1782/20 und OLG Karlsruhe, Az. 7 U 109/20), haben sich mehrere Gerichte für eine Störung der Geschäftsgrundlage ausgesprochen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass bei der Feststellung der Tatsachen stets eine Einzelfallbetrachtung heranzuziehen ist. Die Störung der Geschäftsgrundlage führt nicht automatisch zu einem Anspruch auf Reduzierung der Miete. Gleichwohl können zwischen den Vertragsparteien auch Stundungsvereinbarungen ergehen. Im Urkundenprozess kann die Störung der Geschäftsgrundlage jedoch nicht festgestellt werden, da die beklagte Mieterin den Beweis für die von ihr vorzutragenden Umstände nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln antreten kann. Die Einwände der Störung der Geschäftsgrundlage können erst im Nachverfahren gewürdigt werden. Die Entscheidung bestätigt die bisherige (ganz weitgehend) übereinstimmende Rechtsprechung, dass die Anwendung des §313 BGB zwar grundsätzlich in Betracht kommt, der Mieter im Einzelfall aber ganz detailliert zu der Störung der Geschäftsgrundlage vortragen muss. Eine rasche Entscheidung des Bundesgerichtshofs wäre wünschenswert.

Gerne informieren wir Sie über die weiteren Verfahren.

Klaus Beine

Dr. Angela Kogan

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