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Mietrecht: Wertsicherungsklausel als Schriftformproblem – Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln II

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. April2018 – XII ZR 43/17

Sachverhalt

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten Mieter von Geschäftsräumen auf Grundlage eines Formularmietvertrages vom 4. Juli 2006. In dem bis zum 31. Dezember 2017 befristeten Mietvertrag war unter § 9 A Nr. 4 folgende mit „Leistungsvorbehalt“ überschriebene Klausel enthalten:

„a. Die Grundmiete gem. obigem § 9 A Nr. 1 auf dieser Seite des Mietvertrages gilt ab Vertragsbeginn, sie ist stets die Mindestmiete. Jede Partei kann eine Neufestsetzung der letztmalig geschuldeten Grundmiete verlangen, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, um mehr als 4 Prozent nach den Feststellungen des statistischen Bundesamtes gegenüber

aa. dem Zeitpunkt des Mietabschlusses oder

bb. der letzten Mietänderung erhöht oder erniedrigt.

(…)

Ein Verlangen nach Mietanpassung unterhalb der vorgenannten Mindestmiete ist ausgeschlossen.

b. Einigen sich die Parteien nicht innerhalb von 6 Wochen ab Eintritt der genannten Indexsteigerung, so erfolgt eine Festsetzung durch einen von der Industrie- und Handelskammer zu benennenden vereidigten Sachverständigen.“

Außerdem war in § 45 des Formularvertrages das Folgende geregelt:

„1. Sollte dieser Vertrag oder seine Nebenabreden ganz oder teilweise nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen,

a. so kann keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des § 550 Satz 2 BGB geltend machen. Beide Parteien verpflichten sich in diesem Fall, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen.

b. Das gleiche gilt für Ergänzungen und Nachträge. (…)“

Mit Schreiben vom 27. Dezember 2012 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als 4 Prozent verändert habe und bat darum, die monatliche Grundmiete ab dem 1. April 2013 anzupassen. Dem Verlangen kamen die Beklagten nach, in dem sie ab April 2013 die höhere Miete zahlten. Einen schriftformgemäßen Nachtrag hierzu gab es nicht.

Am 12. Februar 2014 kündigten die Beklagten den Mietvertrag außerordentlich und stellten die Mietzahlungen ein. Begründet wurde die Kündigung nicht mit einem Schriftformfehler, sondern mit einer von dem Kläger verweigerten Zustimmung zur Untervermietung.

In dem streitgegenständlichen Verfahren hat der Kläger die Beklagten auf Zahlung der Mieten November 2014 bis einschließlich Februar 2016 in Anspruch genommen. Die widerklagenden Beklagten forderten die Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate März 2016 bis einschließlich September 2016.

In der ersten Instanz hatte das Gericht die Mieter zur Zahlung der Miete verurteilt, war also der Auffassung, dass das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche Kündigung beendet worden ist. Dieses Urteil wurde in der Berufung aufgehoben, die Klage wurde abgewiesen, der Kläger zur Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Mieten verurteilt. Nach Auffassung des Berufungsgerichtes sei das Mietverhältnis durch das Schreiben der Beklagten beendet worden, allerdings habe nicht schon die außerordentliche Kündigung zur Vertragsbeendigung geführt. Diese sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, die wegen eines Schriftformfehlers möglich sei. Der Schriftformfehler sei darin zu sehen, dass die Parteien die Änderung der Miethöhe nicht schriftlich festgehalten haben. Dies sei erforderlich gewesen, da es sich nicht um eine automatisch wirkende Wertsicherungsklausel gehandelt habe, der Vermieter lediglich unter bestimmten Voraussetzungen und mit Zustimmung der Mieter eine Anpassung verlangen konnte. Die vereinbarte Schriftformheilungsklausel verhindere die Kündigung nicht, da sie auch einen eventuellen Grundstückserwerber verpflichtet hätte, somit gegen den Schutzzweck des § 550 BGB verstoße und deshalb unwirksam sei.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichtes bestätigt.

Das Berufungsgericht habe zutreffend einen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB angenommen. Änderungen der Miete stellen stets eine wesentliche und, soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann, den Formzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Umstand, der für den von § 550 BGB geschützten potentiellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges auswirken können.

Bei der zum 1. April 2013 erfolgten Erhöhung der Miete ist die Schriftform nicht eingehalten. § 550 BGB greift zwar nicht ein, wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, beispielsweise bei Ausübung eines Optionsrechtes auf Vertragsverlängerung oder auch für die vertraglich gestaltete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen. Nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfällt zudem auch eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer – ihrerseits schriftformbedürftigen – vertraglich vereinbarten Indexklausel hat, die automatisch zur Mietanpassung führt. So verhält es sich hier jedoch nicht.

Mit der maßgeblichen Vertragsklausel in § 9 A Nr. 4 ist weder eine Anpassungsautomatik verbunden, noch wurde den Parteien das Recht eingeräumt, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern. Vielmehr kann eine Vertragspartei bei Vorliegen der entsprechenden Indexänderung nur eine Neufestsetzung verlangen. Dies hat – wie es sich aus dem vertragsgegenständlichen Text ergibt – durch eine Einigung der Parteien zu erfolgen. Erst wenn es binnen der in der Klausel genannten Frist nicht zu einer solchen Einigung kommt, erfolgt die Festsetzung der geschuldeten Miete durch einen Sachverständigen. Dieses nur ersatzweise bestehende Leistungsbestimmungsrecht eines Dritten ändert den Regelungsgehalt der Klausel nicht dahingehend, dass sie insgesamt ein durch einseitige Erklärung auszuübendes Änderungsrecht der Parteien festschreibt. Die Änderung der Miete hätte daher in einem der Schriftform der §§ 550, 126 BGB entsprechenden Nachtrag festgehalten werden müssen.

Den Mietern ist die Berufung auf diesen Schriftformverstoß auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, die Treuwidrigkeit folgt insbesondere nicht aus der in § 45 des Mietvertrages enthaltenen Schriftformheilungs- und Kündigungsausschlussklausel. Wie der Senat bereits entschieden hat, sind Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam. Die Schutzvorschrift des § 550 BGB soll nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen werden kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Mit diesem Schutzzweck des nicht abdingbaren § 550 BGB sind Schriftformheilungsklauseln unvereinbar.

Nach Auffassung des Senats war darüber hinaus nicht die Umdeutung der von den Beklagten erklärten fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung zu beanstanden. Eine solche ist zulässig und angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll.

Konsequenzen für die Praxis

Die Entscheidung beinhaltet für die Parteien langfristiger Mietverträge weitere Brisanz. Der Bundesgerichtshof bekräftigt zunächst noch einmal, dass er allgemeine Schriftformheilungsklauseln generell als unwirksam ansieht, so dass auch seit der letzten Entscheidung unternommene Versuche zur Rettung dieser voraussichtlich zum Scheitern verurteilt sind. Gleichzeitig hatte man aber in der Praxis darauf gehofft, dass das Ende der Schriftformheilungsklausel zur Lockerung der Anforderungen an die gesetzliche Schriftform bzw. zur Verschärfung der Voraussetzungen für das Vorliegen eines Schriftformfehlers und die hierdurch bedingte vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses führt. Diese Hoffnung wird mit dem Urteil nicht erfüllt. Wenngleich festzustellen ist, dass sich der dem Urteil zugrunde liegende Sachverhalt hierfür kaum geeignet hat, die Annahme eines Schriftformfehlers konsequent und richtig ist, beinhaltet die von dem Bundesgerichtshof bestätigte Umdeutung der außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche für die jeweils betroffene Mietpartei ein nicht unerhebliches Problem. Schriftformfehler werden folglich immer dann zu berücksichtigen sein, wenn der Kündigende in seiner Kündigungserklärung hinreichend deutlich zu erkennen gibt, dass er eine Fortführung des Mietverhältnisses unter keinen Umständen wünscht und zwar unabhängig davon, ob er sich in dem Kündigungsschreiben auf einen Schriftformfehler beruft oder nicht.

  • Praxistipp

    Parteien von langfristigen gewerblichen Mietverträgen sollten vorsorglich prüfen, ob bei ihrem Mietverhältnis ein begründeter Anlass für einen Schriftformfehler besteht. Jedenfalls solange das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen von beiden Parteien gewünscht wird, lassen sich Zweifel bei der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ohne Weiteres heilen. Es sollten daher alle sich bietenden Möglichkeiten zur Heilung genutzt werden, beispielsweise bei der Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich gerne an Florian Baumann.

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