Kaufrecht/Transaktionen: Offenbarungspflicht des Grundstücksverkäufers über Altlastenverdacht

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Juli 2017 – V ZR 250/15

Sachverhalt

Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1 durch notariellen Kaufvertrag im Jahr 2003 mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke. Die Haftung der Beklagten zu 1 für Sachmängel wurde ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Beklagte zu 3, von Beruf Bauingenieur und Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1, hatte die Grundstücke im Jahr 1989 von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen erworben. Ihm war bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 1980er Jahren eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin hatte in dem mit dem Beklagten zu 3 geschlossenen Kaufvertrag versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind.

Der Kläger hat von den Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner wegen eines aufgrund der früheren Nutzung der Grundstücke nach seiner Behauptung bestehenden Altlastenverdachts u. a. Schadensersatz in Höhe der Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und mangelhaftem Zustand nebst Zinsen verlangt.

Sowohl das erst- als auch das zweitinstanzliche Gericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Aufhebung der Urteile und Zurückverweisung.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die frühere Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet. Ein solcher Altlastenverdacht stellt regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist, so der Bundesgerichtshof, unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Der aus der früheren Nutzung des Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht muss nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen. Er muss auch nicht „konkret und naheliegend“ sein. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht, liegt ein Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB vor, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Es bedarf, so der Bundesgerichtshof weiter, für die Annahme eines Sachmangels auch keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

Die Beklagte zu 1 kann sich hinsichtlich dieses Mangels auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen, wenn nicht der Kläger seinerseits beweist, dass sie den von ihm behaupteten Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglistig gemäß § 444 BGB handelt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig gemäß § 444 BGB. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Zwar kann ein arglistiges Handeln zu verneinen sein, wenn Umstände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht, so z. B. wenn der Verkäufer das Grundstück mit negativem Ergebnis hat auf Altlasten untersuchen lassen. Die angeführten Umstände lassen objektiv aber nicht den Schluss zu, dass ein durch die frühere Nutzung begründeter Altlastenverdacht ausgeräumt war.

Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. Zwar hat der Käufer grundsätzlich nicht nur den objektiven, sondern auch den subjektiven Tatbestand der Arglist darzulegen und zu beweisen. Der für die negative Tatsache der unterbliebenen Offenbarung beweispflichtige Käufer muss nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast lediglich die von dem Verkäufer – in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise – zu spezifizierende Aufklärung ausräumen; dem Käufer kommt insoweit eine Beweiserleichterung zugute.

Konsequenzen für die Praxis

Das Urteil setzt die bisherige Rechtsprechung zu Aufklärungs- und Offenbarungspflichten des Verkäufers bei kontaminierten bzw. altlastenverdächtigen Grundstücken konsequent fort.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft den Verkäufer – positive Kenntnis vorausgesetzt – im Falle des Vorliegens einer mit Altlasten tatsächlich belasteten Immobilie trotz der Verfolgung gegensätzlicher Interessen im Rahmen der Vertragsverhandlungen die Pflicht, dem unwissenden Erwerber gegenüber alle für dessen Kaufentschluss entscheidungsrelevanten Umstände offenzulegen und ihm alle Informationen zugänglich zu machen, die dieser benötigt, um sich ein umfassendes Bild von der Immobilie zu machen.

Liegen dem Verkäufer lediglich Anhaltspunkte über das Bestehen einer Altlast vor, ohne dass dieser dabei mit der Erheblichkeit der Schadstoffkontamination rechnet, geschweige denn auf eine Altlast schließt, besteht ebenfalls eine ungefragte Offenbarungspflicht seines Verdachts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Dies gilt insbesondere für die vorherige bekannte Nutzung des Grundstücks. Dem Verkäufer obliegt hingegen keine Aufklärungspflicht über Mängel, die der Käufer durch die gebotene Besichtigung des Grundstücks selbst wahrnehmen kann.

Praxistipp

Bei der Beratung des Verkäufers im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags ist dieser darüber aufzuklären, dass er bereits dann arglistig gemäß § 444 BGB handeln würde, wenn er die frühere Nutzung eines Grundstücks kennt und es aufgrund dessen für möglich hält, dass ein Altlastenverdacht besteht. Der Verkäufer hat dann allenfalls im Sinne einer sekundären Darlegungslast die Möglichkeit, diejenigen objektiven Umstände darzulegen, auf die er seine Annahme stützt, der Altlastenverdacht sei mittlerweile ausgeräumt.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, kontaktieren Sie gerne Dr. Claudia-Maria Wirth.