Erweiterte Grundstückskürzung bei Immobiliengesellschaften

Risiko Betriebsvorrichtungen

Die erweitere Grundstückskürzung ermöglicht grundbesitzhaltenden Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Entlastung von der Gewerbesteuer. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kann jedoch zur vollständigen Versagung der erweiterten Grundstückskürzung führen.

Gefährdung der erweiterten Grundstückskürzung aufgrund der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Die erweiterte Grundstückskürzung kann von Gesellschaften nur in Anspruch genommen werden, wenn diese ausschließlich eigenen Grundbesitz halten und verwalten (abgesehen von begünstigungsunschädlichen Nebentätigkeiten, wie zum Beispiel die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen). Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören) kann daher zu einer vollständigen Versagung der erweiterten Grundstückskürzung führen. Sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen als Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung zwingend notwendig ist, wie zum Beispiel der Betrieb notwendiger Sondereinrichtungen für die Mieter, z.B. die Unterhaltung von zentralen Heizungsanlagen oder Gartenanlagen, ist wohl bereits die Überlassung einer einzigen Betriebsvorrichtung für ein Entgelt von EUR 0,01 schädlich (vgl. BFH vom 11. April 2019, AZ III R 6/18). Zur Vermeidung von gewerbesteuerlichen Risiken sollten Betriebsvorrichtungen daher nicht von der grundbesitzhaltenden Gesellschaft vermietet werden.

Gestaltungsempfehlungen beim Erwerb von Grundstücken oder grundbesitzhaltenden Gesellschaften

Im Falle des Erwerbs eines Grundstückes („Asset-Deal“) sollte das Grundstück und die Betriebsvorrichtungen von unterschiedlichen Gesellschaften erworben werden. Im Falle des Erwerbs einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft („Share-Deal“) empfiehlt es sich, dass die in dieser Gesellschaft vorhandenen Betriebsvorrichtungen an eine andere Gesellschaft veräußert werden. Hierbei sind jedoch Besonderheiten zu beachten. Beispielsweise existieren für die mitvermieteten Betriebsvorrichtungen oftmals keine separaten Mietverträge. Werden die Betriebsvorrichtungen nun nicht mehr von der grundbesitzhaltenden Gesellschaft vermietet, sind die bisherigen Mietverträge entsprechend zu ändern bzw. neu abzuschließen. Das wird nicht in allen Fällen gewünscht bzw. praktikabel sein. Hier bietet sich möglicherweise die sogenannte Treuhandlösung an. In dem Fall werden die Betriebsvorrichtungen wirtschaftlich auf eine andere Gesellschaft übertragen, das rechtliche Eigentum verbleibt aufgrund des Treuhandverhältnisses jedoch bei der grundbesitzhaltenden Gesellschaft. Eine Änderung der Mietverträge ist daher nicht notwendig. Es ist jedoch strittig, ob die Tätigkeit der grundbesitzhaltenden Gesellschaft als Treuhänder den Ansatz der erweiterten Grundstückskürzung gefährdet.

Jens Ledermann