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Annahmeverzug des Vermieters bei Ablehnung zur Rücknahme der Mietflächen wegen nicht durchgeführter Rückbauten und Mängeln

OLG Brandenburg, Urteil vom 19. Juni 2018 – 3 U 72/17

Sachverhalt

Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin von Büroflächen. Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 kündigte die Mieterin außerordentlich mit Wirkung zum 30. September 2012 unter Berufung auf eine von den Mietflächen ausgehende Gesundheitsgefahr. Die Mieterin räumte die Mietflächen im Oktober 2012 und bot der Vermieterin mit Schreiben vom 9. November 2012 die sofortige Rückgabe der Mietflächen mit der Bitte um einen Terminvorschlag sowie um Abstimmung hinsichtlich von ihr vorgenommener Einbauten an.

Die Vermieterin weigerte sich zunächst kategorisch, die Mietflächen zurückzunehmen, da sie die fristlose Kündigung des Mietvertrages für unrechtmäßig hielt. Erst mit Telefax vom 24. Januar 2013 teilte sie mit, welche Mietereinbauten zurückgebaut werden sollten – nämlich der Serverraum und ein Verbindungskabel. Die Rückgabe der Mietflächen erfolgte schlussendlich am 8. Februar 2013. Auf jenen Tag datiert ein von der Vermieterin erstelltes, nicht unterschriebenes, aber mit zahlreichen von der Vermieterin behaupteten erheblichen Mängeln versehenes Rückgabeprotokoll.

Mit der am 8. Juli 2013 eingereichten, der Mieterin jedoch erst am 1. August 2013 zugestellten Klage begehrte die Vermieterin Schadensersatz wegen dieser behaupteten Mängel und nicht durchgeführter Rückbauten und somit der Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Rückgabepflicht. Die Mieterin erhob die Einrede der Verjährung und war der Auffassung, die Klägerin habe sich bereits im November 2012 mit der Rücknahme der Räume in Annahmeverzug befunden. Auf den Zustand der Räumlichkeiten und die unstreitig zumindest im November 2012 nicht durchgeführten Rückbauten komme es insofern nicht an. Die Klageeinreichung am 8. Juli 2013 – mehr als sechs Monate nach dem Angebot der Rückgabe – erfolgte somit nach Auffassung der Mieterin nicht unter Wahrung der Verjährungsfrist nach § 548 BGB.

Entscheidung

Nach Auffassung des OLG Brandenburg sind die Ersatzansprüche der Vermieterin wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Ein Vermieter sei zwar nicht verpflichtet, eine Mietsache jederzeit auf „Zuruf“ zurückzunehmen, ein solcher Fall liege aber nicht vor, da der klagenden Vermieterin die Rückgabe nicht „unmittelbar vor der Haustür“ angeboten worden sei, ihr vielmehr mit Schreiben vom 9. November 2012 Gelegenheit gegeben wurde, kurzfristig einen ihr genehmen Termin zu benennen. Mit dem am 9. November 2012 übermittelten Schreiben hinsichtlich des Angebotes der sofortigen Rückgabe der Mietflächen habe sich die Vermieterin daher im Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache befunden.

Es komme zudem auch nicht auf eine Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Rückgabepflicht an, also auf den Umstand, ob die Mietsache bei Fristbeginn am 10. November 2012 vollständig geräumt war und gegebenenfalls noch eine Abstimmung wegen eventuell zu übernehmender Einbauten erfolgen müsste. Eine vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache sei keine Voraussetzung für den Fristbeginn.

Der Annahmeverzug für die Rücknahme der Mietsache führt nach Auffassung des OLG Brandenburg zu einem Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache. Zwar setze die Rückgabe grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus, falls sich jedoch für den Vermieter die Möglichkeit ergibt, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben – etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert – komme dies dem gleich. Nachdem die Klageerhebung mehr als sechs Monate nach dem Annahmeverzug des Vermieters erfolgte, sind seine Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen verjährt.

Das OLG Brandenburg hat die Revision in dieser Angelegenheit zugelassen, da der BGH zu dieser maßgeblichen Rechtsfrage, ob bereits der Eintritt des Annahmeverzuges die Verjährungsfrist gemäß § 548 a BGB in Gang setzt, bislang noch keine Entscheidung getroffen hat. Eine Entscheidung auf die von der Vermieterin eingelegte Revision ist gegenwärtig noch nicht bekannt.

Konsequenzen für die Praxis

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Das OLG Brandenburg bestätigt einmal mehr, dass es auf den Zustand der Mietsache insofern nicht ankommt, vielmehr ausschließlich darauf, ob der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgegeben hat und der Vermieter die Möglichkeit erhält, sich ungestört ein Bild von dem Zustand derselben zu machen.

Praxistipp

Bei Besitzaufgabe und Angebot des Mieters zur Rückgabe sollte die Rücknahme durch den Vermieter erfolgen und zwar auch bei einem Streit über den Zustand der Mietflächen. Eine Verweigerung kommt nur in absolut seltenen Ausnahmefällen in Betracht, dies ist jeweils im Einzelfall rechtlich zu bewerten. Verweigert der Vermieter die Rückgabe zu Unrecht, drohen erhebliche Nachteile, die auch nicht durch eine etwa erhoffte Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB aufgewogen werden, denn diese hat der Mieter nur zu leisten, wenn er dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Ein solches Vorenthalten liegt aber in der Regel nicht vor, wenn der Mieter die Rückgabepflicht schlecht erfüllt.

Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen Florian Baumann gerne.

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